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TÍTULO IV. Condominio

CAPÍTULO 1. Disposiciones generales.
CAPÍTULO 2. Administración.
CAPÍTULO 3. Condominio sin indivisión forzosa.
CAPÍTULO 4. Condominio con indivisión forzosa temporaria.
CAPÍTULO 5. Condominio con indivisión forzosa perdurable.
SECCIÓN 1ª. Condominio sobre accesorios indispensables.
SECCIÓN 2ª. Condominio sobre muros, cercos y fosos.

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FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.

LIBRO CUARTO: Derechos reales.
Título IV “Condominio”.
El tema se inicia con las disposiciones generales que abarcan el concepto, la presunción de igualdad y los principios fundamentales del condominio sin indivisión forzosa, normal u ordinaria, en cuanto a destino y facultades sobre la cosa en su totalidad o respecto de la parte indivisa.
Es importante señalar que por norma expresa, tal como en el Proyecto de 1998, en este Anteproyecto se aclara que las disposiciones del condominio son aplicables subsidiariamente a todo supuesto de comunión de derechos; y que al condominio se aplican subsidiariamente las reglas del dominio.
En gran cantidad de normas se mantuvo la terminología y criterio del codificador como en materia de gastos contraídos en beneficio de la comunidad.
En cuanto a la administración, se acepta la idea del Proyecto de 1998 de facilitar las reuniones. 
Es así que –a diferencia del Código- para tomar decisiones es suficiente la citación a todos los copropietarios, dando cuenta del orden del día, efectivizada en forma fehaciente y con anticipación razonable, no siendo necesaria la presencia de quien prefiere ausentarse. Justamente, en el Código vigente, con la sola ausencia se impide tomar cualquier decisión, situación que implica poder de veto.
Respecto de la partición, se sigue remitiendo a la división de la herencia que es donde se encuentra actualmente regulada, se mantiene la facultad de pedirla en cualquier tiempo, como también las causales de indivisión forzosa con reglas simples y claras.
El condominio con indivisión forzosa puede ser temporario o perdurable
Como el Proyecto de 1998, preferimos esta denominación a la de perpetuo que da una idea de infinitud que no es propia de este derecho.
La medianería preserva todas sus características, pero ha quedado simplificada.
La aplicación del Código Civil vigente no es difícil, una vez que se desbroza la terminología, los momentos desde los cuales se puede exigir el pago, qué incluye éste, tanto en la medianería urbana como en la rural.
Por ello, se dio la definición de cada tipo de muro, todos los cuales son linderos separativos o divisorios; mas desde el punto de vista físico se clasifican en encaballados o contiguos; además están los de elevación o enterrados que se extienden en altura y profundidad; y desde el punto de vista jurídico, de la pertenencia o titularidad, se clasifican en medianeros y privativos o exclusivos. 

A ello se agregan, con sus caracteres clásicos, los muros de cerramiento, tanto urbano como rural, para los casos en que éste sea forzoso.

CAPÍTULO 1. Disposiciones generales.

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.

ARTICULO 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.

ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.

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